國土部官員把脈土地改革:不贊成大幅提高征地補償
【克而瑞2013年9月長沙樓市銷售報告】
對於當前征地拆遷制度改革的幾種方案，國土資源部一位官員近日在京表示，不贊成單純大幅提高征地補償標準，鼓勵普遍建立補償動態調整機制和多種方式的征地補償安置機制，同時鼓勵以留地安置"升級"農民的土地權益。
近日，記者從國土部內部獲悉，目前國土部並未下發農村集體經營性建設用地使用權流轉試點文件，隻是征求過意見。但農村集體建設用地使用權流轉試點工作大局已定。未來將在農村集體土地流轉嘗試的基礎上更進一步。同時，包括宅基地和集體建設用地在內的農村集體土地確權登記發證工作正在進行。確權 之後是否能夠上市交易，農村集體土地是否可以直接進入市場流轉，值得關註。
此前，被稱為"中國頂級智囊機構"的國務院發展研究中心課題組剛披露瞭《新一輪改革的基本思路和行動方案》，明確將"深化土地制度改革"列為新一輪八大改革重點領域之一。
盡管中國每年都會出臺針對土地征收、建設用地以及土地供給的管控，然而，土地收益仍是支撐地方財政收入的主要來源。"各個地方政府將地價沒有限度地降低，有些是零地價，有些是負地價"，對於這一原因，國土部官員心知肚明。
對此，該官員提出瞭以盤活存量、控制總量為核心，完善土地資源高效利用機制，優化產業控佈局，控制規模。正是由於這種零和博弈、低地價招商引資，造成瞭征地問題重重。
對於征地問題，黨的十七屆三中全會提出瞭"同地、同權、同價"、"建立城鄉統一土地市場"的指導思想。國發(2004)28號文也要求制定征地統一年產值標準和區片綜合地價、征地補償做到同地同價，允許將建設用地土地使用權入股。
然而，隨著經濟體制改革的不斷深化，原有補償安置制度難以做到被征地農民"生活水平有提高、長遠生計有保障"。
"土地新政被大打折扣，多征濫用現象比較突出"，國土部官員指出，當前存在以計劃經濟的方式實行市場經濟環境下的土地征收，導致土地所有權定價 機制不合理。同時以公益項目征地、非公益項目不征地的設想缺乏土地財產稅費制度支撐，缺乏發展機會均等的制度設置。以至於被征地農民的主體地位缺失，利益 難以保障。而另一方面，征地仲裁、救濟機制缺乏，引發嚴重的社會問題。
國土部一官員觀點
高雄市機車貸款條件 大幅提高征地補償標準？ 不贊成
去年底國務院提請十一屆全國人大常委會第三十次會議初次審議的土地管理法修正案草案，對"土地補償"作瞭重大修改---刪除瞭現行法第47條中 按土地原有用途補償和30倍補償上限的規定。而當時，會議沒有表決土地管理法修正案草案。當時就有全國人大常委會委員擔心，無上限的補償，會在城市周圍出 現一個因為征地暴富的"暴富圈"，提高土地流轉成本，造成新的不公。
對此，國土部官員認為，單純大幅提高征地補償標準，"不但解決不瞭征地難的老問題，還會產生諸多新問題"。因為農民對補償標準的過高預期，會使 土地征收工作更為艱難。此外，繼續大幅提高補償標準，地方財政將不堪重負。征地成本的轉嫁，必將大幅增加第二、第三產業的成本。該官員也披露，去年的財政 收入11.278萬億，而去年一年的直接土地成本就高達1.8萬億。
此前一度被媒體披露將於今年8-9月出臺的《集體土地征收補償條例》至今遲遲未能公佈。另一位國土部內部人士稱，盡管目前此條例仍未通過國務院法制辦的審核，但國土部門不贊成不設上限大幅提高征地補償標準。
城市"規劃圈地"？ 不可行
對於征地制度改革，有學者建議劃分城市圈，將城市圈外非經營性用地征收、經營性直接買賣。
對此，國土部官員認為，"規劃圈"圈不出土地價值，反而會大幅度增加經濟社會發展的成本。征地的價格傳導將導致征地成本大幅度增加。
"政府作為拿刀的切蛋糕人，刀怎麼下？怎麼分商業用地和工業用地？"該官員同時認為，市政府以及城市規劃部門的權力將被無限放大。城市規劃將會受到社會利益階層的左右，而抑制城市的無序外延擴張和嚴格保護耕地將由此成為"空話"。
路徑探索
以留地、留物業安置"升級"土地權益
如何解決地權問題是改革所面臨的最迫切的挑戰。國土部官員較為肯定的一種做法是以留地安置的方式升級土地權益，以保障農民長久升級。
所謂"留地安置"，即政府在征用土地時，按征用耕地面積的一定比例安排給被征地的農民或農村集體經濟組織一定數量的安置用地，鼓勵和支持其興辦 企業，以期通過發展二、三產業為失地農民帶來長期收益或相對穩定的就業崗位。另一位國宜蘭員山農地貸款土部工作人員透露，目前留地安置主要是留出一部分耕地以保障農民有地 可種，這在海南等地較為常見。而經濟發達的浙江等地，更多采取留物業安置的辦法，土地被征收變成經營性用地後，通過招收農民為物業主體的方式解決無業農民 的生計問題。
至於下一步此方式能否在全國推廣，目前仍未定論。多位學者接受記者采訪時均表示，上述國土部官員的這一態度表明瞭官方對此方式的肯定。而如果大范圍推廣，將不會統一模板，而是采取因地制宜的方式進行。
每年調整基準地價
征地補償動態調整機制也是國土部官員推崇的一種方式。該官員建議按照土地價格的構成理論，以土地平均用益物權為基礎，制定土地區片價，建立補償動態調整機制，確保貨幣補償標準的合理性長期不變。具體做法就是每年調整基準地價，按物價增長指數提高標準。
此外，他還鼓勵推進多種方式的城鄉統一的土地市場，充分發揮被征地農民和基層的自主作用。在征地中更大程度地發揮被征地農民的自主作用，提高被征地農民的知情權、參與權，實現農民群眾的自我監督、自主參與。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-21/08533653652.shtml
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